张家口商业地产发展模式解析
http://www.zjk22.com | 时间:2011-07-31 21:41:05 | 关注人次[] |  来源:张家口房产网

    

    随着张家口商业地产的蓬勃发展,投资者对于大街小巷的商铺投资开始疑惑了:什么样的商铺才是好的商铺?与此同时,开发商也为自己手中的商铺苦思冥想,是继续走老路,卖商铺为先,还是搞好后续经营,先招商再销售,抑或是将商铺作为一种资产,只出租不销售、长期持有?其实目前几种商业地产的开发经营模式,在张家口都存在。而在投资者的眼中,他们的利弊也各不相同。XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
1独立商铺以销售为主XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
    代表项目:水岸丽城
       模式解读:沿袭多年以来张家口商铺的开XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
发经营模式,虽然方式保守,但是对于开发商和许多投资者来说,传统却也自由。目前敢于采用这种营销模式的店面多为地段较好的独立店铺,且商铺总量不会太大。例如水岸丽城位于繁华的光中路商圈,临近武城街,店铺为独立挑高,具有较高性价比。XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
    相比来说,单纯出售的销售模式,必然会出现业态无法控制的现象。对开发商和投资者来说,“百花齐放”未必不是件好事。如顺应社区居民需求,在刚交房的时候,店铺多以装修建材以及小型超市为主。待社区成熟后,服饰、百货、精品、食品类的商家才会争相入驻。同时随着社区的逐步成熟、租金的提高,商家的品牌也不断升级。XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
2购物中心走招租之路XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
    代表项目:新东亚时代广场    模式解读:相比独立商铺的纯粹销售模式,大型商业购物中心XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
都会选择招商。近几年,张家口的综合商业发展迅速,从新东亚时代广场、尚峰国际购物广场,无论其商铺卖与不卖,都先要招商。XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
    打破了传统商业“只建不管”的开发模式,购物中心一般由专业化的物业经营公司对整个物业实施统一经营与管理,加大了商业物业的品牌、形象推广力度。由于张家口商业起步较晚,发展较为不成熟,加剧了商业地产的招商难度。同时张家口目前还缺乏非常专业的商业地产管理公司负责招商和销售,因此目前张家口的大型购物中心经营状况有好有坏,差异较大。XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
    购物中心多采取全部或部分“只租不售”的模式,由开发商长期持有商铺,保证业态和招商的绝对话语权。因此,开发商在前期招商的时候,可以事先进行合理的业态规划,避免了业态混乱不利于经营的情况。而且在招商时先招业态的主力店,利用主力店的市场引导作用来发展业态氛围,那些散铺的招商工作自然而然就会与主力店的业态相符合,这也有利于后期的经营管理。XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
3个性街区租售兼顾XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
    代表项目:土尔沟美食街    模式解读:为了让商铺能为社区加分,XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
同时也为了商铺更好地销售,现在不少开发商开始走向租售兼顾的新思路。首先在项目规划设计之初,开发商就已经为商业街进行了良好的定位。在商业项目销售之前,就开始广而告之的宣传,明确招商对象。在开发商的引导下,“先租后卖,租得好就会卖得好”已经逐渐成为很多人投资商铺的普遍观点。因此,发展商在商铺销售过程中,商铺招商与商铺销售几乎同步进行,甚至招商进度比销售进度还要快,通过招商锁定租金,锁定租期,然后再出售商铺,因为可以明确告诉项目的目标客户,商铺的租赁价格是多少,投资者只需要8年或10年就可以收回全部投资,然后便可以坐享其成。XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
4大社区商铺先租后卖、只租不卖XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
    代表项目:容辰庄园    模式解读:现在越来越多的大型社区的开发商都表现出强烈的责XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
任感,为了社区的配套,例如容辰庄园,开发商都将很大精力放在了招商上。为了将优秀的业态引进社区,开发商甚至采取前期贴补的方式,以极低的租金或是短期内免租金的方式先将商家招进来,目的就是为了让商家更好地服务社区。XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
    开发商采取先租后卖或只租不卖的方式,也有其自身的想法。原因有二,首先,这些大型社区多为分期开发,其一二期业主已经入住,后期的还没有销售,为了让后期的业主看到卖点,开发商必须先将商业做起来。XV3张家口房产家居门户网_张家口楼盘,张家口二手房,张家口房产信息网,张家口装修装饰家具家电
    另外,对于大型社区的商铺,早期销售不占优势。因此,有些开发商开始转变销售模式,在他们看来是“先租后售,舍小利得大利”。他们首先把投资者、经营商家的利益放在第一位,再解决好经营商家进场后的经营保障问题,先让投资者、经营者受益,形成良性的循环,最后才是开发商的商铺销售问题。也只有经营起来了,开发商的商铺的销售价格才能真正地体现。
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